存量房贷利率能不行降、能降若干？多家银行陈说热门问题

发布日期：2023-09-14 10:59 点击次数：111

跟着8月31日央行、国度金融监督责罚总局发布《对于镌汰存量首套住房贷款利率联系事项的见告》（下称《见告》），存量首套房贷利率调整若何落地备受温雅。

调整后的房贷利率水平，基于“在贷款商场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款披发时所在城市首套住房交易性个东谈主住房贷款利率策略下限”的条件要求，借款东谈主与交易银行之间仍有较大自主协商空间，最终调整决策主要取决于银行。

胁制9月5日，针对存量房贷调整范围、调整幅度等商场温雅的问题，已有工商银行、建造银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行，以及中信银行、招商银行、光大银行、祥瑞银行、紫金农商行等部分股份行、中小行以问答花样进行初步答疑。第一财经就其中迫切问题作念了总结和梳理。

一、哪些房贷不错且有必要调整？

把柄《见告》，存量首套住房交易性个东谈主住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已披发的和已坚硬公约但未披发的首套住房交易性个东谈主住房贷款，或借款东谈主骨子住房情况合乎所在城市首套住房步调的其他存量住房交易性个东谈主住房贷款。

把柄工商银行、中信银行解释，进行存量房贷利率调整的贷款需要同期合乎以下基本条件：

1.属于交易性个东谈主住房贷款；

2.2023年8月31日前如故披发的，或者已坚硬公约但未披发；

3.贷款披发时实行首套住房贷款利率策略，或现时骨子住房情况合乎所在城市首套住房步调；

4.贷款披发利率高于贷款披发时点所在城市房贷利率策略下限。

二、哪些存量首套房贷不在调整范围内？

对于组合贷款中的交易性个东谈主住房贷款，工商银行暗意，合乎条件的可单独调整利率水平。对于住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款、交易用房贷款，建造银行强调，此类不在本次调整范围内。

多家银行还提到了首套个东谈主交易性住房贷款存在拖欠、成为不良贷款的情形。建造银行暗意，合乎调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠（本息）后不错调整。

中信银行则强调，2023年8月后披发的房贷不合乎前述基本条件2，故不在本次调整范围内。

三、若何确定是否属于首套房贷？存量二套房贷所在城市“认房不认贷”之后能否调整？

若何确定是否为首套住房贷款？中国银行领导，借款东谈主不错查阅贷款办理时提供的房屋套数等联系解说材料。

对于《见告》中明确的“借款东谈主骨子住房情况合乎所在城市首套住房步调的其他存量住房交易性个东谈主住房贷款”，所在城市的首套住房步调是要津。

最近几年，跟着因城施策束缚深切，不少城市对首套房的认定步调也发生较大变化，其中影响较大的策略包括“认房不认贷”等。尤其在8月18日三部门聚积发文，明确将“认房不认贷”纳入“一城一策”用具箱后，已有武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆等多地落实实行，北京、上海、广州、深圳四个一线城市也一起官宣落地。

所谓“认房不认贷”，与“认房又认贷”相对，是指交易银行在确定住房贷款比例、利率时，只按照家庭名下是否有房来认定，而不探究购房家庭是否有住房贷款记载。“认房不认贷”之后，两类房贷将由二套被重新认定为首套：一是异域外地有过贷款记载又在土产货买房的贷款，二是土产货“卖一买一”时作念的房贷，购房者的首付比例、房贷利率不异会因此大幅镌汰（把柄不同城市情况）。

多家银行明确，二套房贷款不在本次调整范围，但“认房不认贷”后被认定为首套房的存量个东谈主交易性住房贷款，合乎调整范围。如后续借款东谈主所在城市更新“认房”“认贷”策略，可把柄最新策略要求提交利率调肯求。

建造银行例如称，如果借款东谈主贷款购买本套住房时，家庭莫得其他住房，因那时“认房又认贷”策略导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目下所在地区已实行“认房不认贷”策略，本次不错按首套实行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的独一住房，但后期通过来往等神态出售了其他住房，本住房成为家庭独一住房且当地已实行“认房不认贷”策略的，本次不错按首套实行。

多家银行领导，首套房贷款客户无需提供联系材料，但合乎上述情形的二套房贷借款东谈主，需要提供相应的解说材料，比如当地房屋责罚部门出具的房屋套数查询解说等，具体历程按照后续操作交流进行。无法阐明是否为首套房的，可询查贷款承办机构。

四、调整后房贷利率能降到什么水平？

把柄《见告》，自9月25日起，存量首套住房交易性个东谈主住房贷款的借款东谈主可向承贷金融机构建议肯求，由该金融机构新披发贷款置换存量首套住房交易性个东谈主住房贷款，或协商变更公约商定的利率水平。新披发贷款/协商变更后的利率水平，由金融机构与借款东谈主自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款披发时所在城市首套住房交易性个东谈主住房贷款利率策略下限。

目下，世界31个省份的首套住房交易性个东谈主住房贷款利率策略下限情况，均已在央行各分支机构公布，购房者可登录央行各地分行官网查询。（详见报谈：31地首套房贷利率下限一起出炉！认房不认贷后，哪些城市调整空间更大？）

建造银行、农业银行等多家银行解释称，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不波及LPR，主如果调整加减点。

记者审视到，建造银行、中国银行等银行均以调整后实行水平/贷款披发时房屋所在城市首套住房贷款利率策略下限为“LPR+10BP”例如。以建造银行径例，该行假定，借款东谈主目下的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，对应贷款利率即LPR+90BP。若按联系规矩，假定该借款东谈主存量首套住房贷款利率下调后实行的水平为LPR+10BP，其房贷利率会下调80BP，从目下的5.1%调整到4.3%。

五、有待明确的问题：LPR纠正前利率下限若何确定？阶段性取消利率下限若何处理？

总体来看，存量首套个东谈主交易性住房贷款主要分为三种情况：

1.存量贷款在2019年10月LPR纠正之后披发，且贷款公约商定的LPR加点数率先披发时利率下限策略对应的加点数；

2.存量贷款在2019年10月之前披发，借款东谈主在订价基准诊疗时选拔固定利率，且该固定利率高于披发时利率下限；

3.存量贷款在2019年10月之前披发，借款东谈主在订价基准诊疗时选起锚定LPR。

第一种情况较为明确，存不时代空间，且野心较为节略。对于第二种情况，光大银行明确，固定利率客户不错向该行肯求镌汰首套房贷利率，且调整后利率类型仍为固定利率。

对于第三种情况，因为此类贷款的披发时利率下限认定尚需银行阐明。有银行业斟酌东谈主士对记者，探究到LPR纠正前房贷利率下限继承基准利率按比例落魄浮动的神态，与订价基准诊疗后的加点花样需要换算，具体调整空间取决于两边协商收尾，大要率会按照LPR（+0BP）实行。

从央行各分支机构线路的首套房贷利率下限情况来看，大宗仅公布了2019年10月LPR纠正之后的利率下限策略，只须上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少数地区线路了2019年10月之前的利率下限情况，其中上海2019年10月前首套房贷利率下限为基准利率9折，深圳、湖北为基准利率的7折。

此外，旧年以来，跟着央行、原银保监会阶段性调整隔离化住房信贷策略，随后建立新披发首套房贷利率策略动态调整机制，不少地区阶段性取消了新披发首套住房贷款利率下限，比如湖北、安徽、广东、黑龙江等地均有城市在2022年10月以来赓续阶段性取消下限。

对于在取消利率下限时披发的首套存量房贷若何调整，仍需要银行进一步明确。对于具体调整空间，多家银行暗意，将在《见告》要求的策略空间内，充分探究匹夫诉求，保险客户权益，进行调整。

六、选拔哪种调整神态？两种神态有何各别？

对于“新披发贷款置换”“协商变更公约利率”，工商银行解释称，前者是指由原贷款承贷银行新披发一笔贷款，借款东谈主使用这笔贷款置换存量首套房贷；后者是指由假贷两边通过坚硬补充条目等神态，协商镌汰贷款公约商定的利率水平。

工商银行进一步暗意，对于借款东谈主而言，由于如故明确调整后的利率水平需合乎原贷款披发时当地房贷利率策略下限，两种神态调整收尾无显着区别。探究到借款东谈主操作的便利性，该即将主要继承变更公约利率的神态。农业银行也作出肖似陈说。

七、此前房贷利息能否返还？提前还贷的能否下调？

在《见告》发布前如故支付的、高于调整后利率水平的房贷利息，借款东谈主能否要求银行返还？对此，工商银行明确，这次存量房贷利率调整不溯及既往。

对于已承办理提前还款的，农业银行暗意，要别离两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未了债的，合乎《见告》条件的，可进行利率下调。二是已建议提前还款肯求、但尚未完成扣款的，客户可把柄自己需要撒销提前还款肯求，但凡合乎《见告》条件的，纳入这次调整范围。

八、什么时候不错办理？

把柄《见告》，存量房贷利率的调整肯求将从9月25日起运转。多家银行暗意，目下正攥紧进行准备使命，确保按央行要求该日历可提供就业/接受肯求，后续施展将实时在官网、官方微信公众号、网点等渠谈进行公告，具体申办时辰以公告为准。

从各银行的陈说来看，联系准备使命波及操作详情的制定、公约文本和系统研发等使命，存量房贷利率调整可通过线上和线下网点等全渠谈进行，包括查询和肯求等。

农业银行暗意，但凡合乎《见告》条件的客户，在9月25日受理肯求后，该行会在最短时辰内程序完成利率订价调整使命。中国银行则明确，存量房贷在调整完成后的次日将按照镌汰后的贷款利率实行。

在上述银行发布详备问题答疑之前，多家银行如故发布对于存量房贷调整事项的见告，不外多为国有大行和股份行。近日，越来越多的中小银行赓续发布联系见告，包括城商行、农商行等，还有部分场地政府政务部门发布联系见告和问答。

第一财经告白合营，请点击这里此内容为第一财经原创，著述权归第一财经通盘。未经第一财经籍面授权，不得以任何神态加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留精致侵权者法律遭殃的权益。如需赢得授权请运筹帷幄第一财经版权部：021-22002972或021-22002335；banquan@yicai.com。文章作家